注文住宅を購入する際、最初にしなければならないのが資金計画です。資金計画をたてるにあたって、住宅ローンの頭金としていくら用意しなければならないのか、気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは注文住宅の購入時に知っておきたい、頭金についての基礎知識や頭金の目安、頭金をゼロにした場合の注意点などをご紹介します。

頭金とは

住宅の購入時、住宅の購入費用を現金一括で支払う人はほとんどおらず、住宅ローンを利用するのが一般的です。住宅ローンを利用する際、購入総額の一部について現金一括で先払いする自己資金を「頭金」と呼びます。頭金を入れることでローン総額を減らし、月々の返済額を抑えることができます。

たとえば3,000万円の住宅を購入する際、住宅ローンの総額を2,500万円に抑えたいとします。この場合、貯金などから500万円の現金を先払いすることで、予定どおり2,500万円の住宅ローンを組むことができます。

ここで支払う500万円が頭金です。頭金を増やせば増やすほど、住宅ローンで必要な利息を減らすことができます。同じ金額の物件を購入する場合でも、頭金の有無によって支払い総額が大きく変わることになります。

頭金の目安

一般的にどの程度の頭金が支払われているのか、住宅金融支援機構が公表している2018年度の「フラット35利用者調査」のデータをもとに目安を確認してみましょう。

注文住宅の場合、頭金の平均額は636.5万円、住宅購入費用に対する頭金の割合は18.7％となっています。たとえば3,500万円で注文住宅を建てる場合、650万円程度の頭金を用意してローン総額を2,850万円程度に抑える人が多いということです。

金利1％、元利均等、ボーナス払いなしの35年ローンで3,500万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の支払は約9.9万円ですが、2,850万円の場合は月々の支払が約8万円と、2万円近い差になります。

住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内が安心ラインといわれています。頭金は、自分の収入やライフプランと照らして無理なく返済できる範囲で住宅ローンを組むために使います。

住宅ローン組むことのできる金額も年収など条件に応じて上限が決まってくるため、たとえば住宅ローンを組める金額が2,500万円で希望の物件の価格が3,000万円の場合、物件を購入するためには500万円の頭金が必須となるようなケースもあります。

頭金ゼロでも買える？

昔はどの金融機関も住宅ローンの融資価格は購入価格の8割までとしており、残り2割の頭金を用意することが必須となっていたため頭金ゼロで住宅ローンを組むことはできませんでしたが、最近では頭金ゼロのフルローンで住宅を購入することも一般的になっています。

頭金をゼロにすると月々の支払額は増えてしまいますが「貯金はないけれど、住宅を購入したい」という人には嬉しいのではないでしょうか。ただし、誰でも頭金ゼロで住宅ローンを組めるわけではありません。勤務先や年収などが審査され、条件がよければ金融機関から「滞りなく返済できる」と判断され、晴れて頭金ゼロの住宅ローンを組むことができます。

今は住宅ローンの金利も非常に低くなっており、金融機関によっては1％以下の金利で住宅ローンを組むことができます。そのため、貯金があってもあえて頭金は入れず、フルローンにして貯金は投資に回すという人もいます。

頭金ゼロの場合の注意点

頭金ゼロで住宅購入ができるというのは非常に魅力的ですが、いくつか注意点があります。

まず、頭金ゼロで住宅を購入するということは住宅ローンの総額が増えるということで、毎月の支払額も最終的に支払う利息額も高くなるということは覚えておきましょう。

また、住宅の購入時には建物の購入費用以外に不動産会社に支払う仲介手数料や手付金、金融機関に支払う住宅ローン手数料、司法書士に支払う建物登記費用や火災保険料などさまざまな諸費用が必要となります。

これらの諸費用は住宅ローンに含めることはできず、基本的に現金一括払いとなります。諸費用支払いに使える「諸費用ローン」もありますが、住宅ローンとまったく別でローンを組むことになるため、二重のローン支払いが必要になります。

また新居への引っ越し時には、引っ越し費用や新しい家具・家電の購入費用など意外といろいろなお金がかかります。そのため、たとえ頭金をゼロにできたとしても「貯金がまったくない」という状態で家を購入するのはかなり難しいといえます。

諸費用の目安は注文住宅の場合、建物価格の3～6％といわれています。たとえば3,000万円の住宅を購入する場合、諸費用が90～180万円程度かかると考えておくといいでしょう。

住宅の購入時は長期のライフプラン作成が欠かせません。頭金ゼロでフルローンにするか、頭金を入れて月々の返済額を減らすか、収入やライフプランからしっかりとシミュレーションを行い、自分の家庭に合ったものを選びましょう。資金計画はフィナンシャルプランナーに相談するのもおすすめです。頭金を上手に活用して、無理のない返済計画をたててください。

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